Tereny inwestycyjne a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego

Wielu ludzi decydując się na zakup terenów inwestycyjnych zbyt późno zdaje sobie sprawę z konieczności zaznajomienia się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z warunkami zabudowy. W efekcie okazuje się, że zakupili działkę na której nie mogą wybudować dokładnie takiego budynku, o jakim marzyli. Co zrobić, aby nie popełnić takiego błędu? Czym tak naprawdę są plany zagospodarowania przestrzennego i czym różnią się od warunków zabudowy?

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każda gmina powinna posiadać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie jest to jednak wymóg obowiązkowy, a wynika jedynie z polityki przestrzennej prowadzonej w danej gminie.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i ma na celu określenie przeznaczenia, warunków zagospodarowania i warunków zabudowy terenu oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się z części tekstowej – występującej w formie uchwały rady gminy oraz z części graficznej – w formie planu wykonywanego na kopii mapy zasadniczej.

Co to znaczy dla potencjalnego inwestora? Przed zleceniem projektu, bądź zakupu danej działki warto zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego, by w późniejszym czasie uniknąć rozczarowania związanego z niemożnością budowy naszego wymarzonego obiektu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa między innymi:

• przeznaczenie terenu,
• wielkość działki,
• dopuszczalną powierzchnię zabudowy,
• minimalną powierzchnię biologicznie czynną,
• dopuszczalną wysokość/szerokość budynku,
• wytyczne dotyczące geometrii dachu,
• wytyczne dotyczące usytuowania budynku względem drogi,
• dopuszczalne sposoby odprowadzania ścieków.

Warunki zabudowy

W momencie kiedy nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co w rzeczywistości okazuje się często bardzo skomplikowane. Decyzja może być wydana jedynie wtedy, kiedy zostaną spełnione konkretne wymogi:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• działka jest wystarczająco uzbrojona lub planuje się jej uzbrojenie,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
• decyzja jest zgodna z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska lub zabytków.

Decyzja o warunkach zabudowy zawiera:

• decyzję o dopuszczeniu do budowy planowanej inwestycji,
• warunki dotyczące powierzchni, wysokości, kąta nachylenia połaci dachu, linii zabudowy,
• ustalenia na temat zaopatrzenia w wodę, energię, odprowadzanie ścieków, dostępu do drogi,
• szczególne wymagania wynikające z przepisów o ochronie środowiska, zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego, zabytków itp.

Istotna przewaga miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nad warunkami zabudowy

Nawet jeśli zdarzy się sytuacja, iż przedsiębiorca uzyska decyzję o warunkach zabudowy – nie ma on pełnej gwarancji, że planowana inwestycja zostanie zrealizowana. Gdy nadejdzie moment, że zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu, warunki zabudowy tracą ważność. Jeśli w tym czasie nie została wydana ostateczna decyzja pozwalająca na budowę danego obiektu, działania mogą zostać całkowicie wstrzymane, a przedsiębiorca otrzyma zakaz budowy! Z tego powodu tak ważne jest, aby przy zakupie terenów inwestycyjnych upewnić się, że dana działka posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – dzięki temu mamy pewność, że żadne warunki nie ulegną zmianie.

Reasumując – traktujmy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jako priorytetową wytyczną w poszukiwaniach odpowiednich terenów inwestycyjnych. Jeśli szukają Państwo działek na Śląsku, które posiadają plany zagospodarowania – zajrzyjcie na stronę http://tereny-inwestycyjne.com.pl/ .